안녕하세요! 총회의 모든 것! 총회원스탑입니다.😊
오늘은 재개발 사업이 왜 어려운지, 어떤 점에서 시간과 비용이 많이 소요되는지 알려드리겠습니다.
조합설립 추진위원회와 조합의 결정만으로 사업이 진행될 수 있는 게 아니라 지자체로 보고를 하고 승인
받는 과정이 필요합니다. 평균 10년 이상의 기간이 걸릴 만큼 어렵고 복잡한 재개발 사업 절차!
그 진행 과정을 도표로 설명해 드리겠습니다.
1. 정비기본계획 수립 ~ 추진위원회 설립
정비기본계획 수립
지자체에서 정비 기본 계획을 수립함으로써 재개발 사업이 시작하게 됩니다.
기본 계획은 전국의 각 지방자치단체장이 도시정비법에 따라 기본 계획을 10년 주기로 수립하고 있습니다.
그리고 5년마다 타당성을 검토하여 기본계획에 반영합니다.
재건축, 재개발 등의 정비 사업이 진행되려면 건물의 노후화 되었다는 이유로 진행할 수 없습니다.
위에서 말씀드린 기본 계획의 정비 예정 구역으로 포함되어 있어야만 정비 사업으로 진행할 수 있습니다.
기본 계획이 수립된 후 해당 지역 주민 및 지방의회의 의견을 수렴하여 지방도시계획위원회에 심의를
진행하며 심의가 승인되면 지자체에서 국토부로 보고되고 기본 계획 수립 절차가 완료됩니다.
안전 진단
예비 안전진단을 먼저 받은 후 구역 내 소유자 1/10 동의를 얻어야 안전 진단을 진행하게 됩니다.
* 안전진단은 재건축에서만 해당 되고 재개발 사업에서는 안전 진단을 진행하지 않습니다.
정비구역지정
주민 설명회 및 지방의회 의견을 거쳐 정비구역 지정을 신청하는데, 정비 기본계획이 스케치라고 하면
정비계획수립은 더 구체적인 그림을 그린다고 보실 수 있습니다. 해당 지역 주민들이 쉽게 이해할 수
있도록 지역의 정비사업 명칭, 면적, 건축물의 용도 및 용적률을 계획합니다.
주민 설명회를 개최하여 지방회의 의견을 거쳐 도시계획위윈회의 심의를 받고, 심의 통과된 후 정비구역
지정을 고시하면 사업 준비 단계가 마무리됩니다.
추진위원회 구성
조합설립을 위한 임시단체인 조합설립 추진위원회를 구성할 수 있어요.
토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원장을 포함하여 5명 이상의 추진위원을 구성합니다.
추진위원회의 역할은 정비사업 전문관리업자를 선정하고 설계자를 선정하며, 개략적인 정비사업
시행계획서를 작성합니다. 그리고 가장 중요한 조합설립인가를 받기 위한 준비 업무를 수행하게 됩니다.
2. 조합 설립 ~ 시공사 선정
조합 설립
조합설립추진위원회에서 일정 수준 동의를 얻어야 조합 설립이 가능한데, 재개발, 주거환경정비사업은
토지등소유자의 3/4 이상의 동의 및 토지 면적의 1/2 이상 동의가 필요합니다. 해당 동의율을 확보했다면
조합 창립총회를 개회하고 지자체 승인을 받아 조합을 설립하게 됩니다.
추진위원장과 추진위원들이 조합을 설립하면 대부분 조합장과 조합 임원이 됩니다.
시공사 선정
조합이 설립되면 조합을 바탕으로 재개발을 맡을 시공사를 선정하게 됩니다.
입찰 공고 및 현장 설명회 개최, 투표로 시공사를 선정하게 되며 이때 시공 입찰 제안서를 꼼꼼하게
확인해야 조합의 취지와 방향에 맞는 재개발을 할 수 있습니다.
3. 사업시행인가 ~ 조합원 분양 신청
사업시행인가
사업시행인가는 시장이나 구청장으로부터 최종 확정을 받고 인가하는 행정 절차를 의미합니다.
착공 이후 입주는 2~3년 소요되지만 인가 및 허가는 5~10년까지 걸릴 수도 있습니다. 계획을 변경하는
경우가 빈번하지만, 사업계획을 수정할 때마다 다시 사업시행인가를 받아야 하기 때문입니다.
사업시행인가가 완료되면 재개발사업이 진행되고 무산될 가능성은 거의 없다고 보기 때문에
사업시행인가를 재개발사업의 꽃이라고 불리기도 합니다.
종합자산평가
이후 종합자산평가를 거쳐 조합원들의 기존 부동산들의 가치에 대해 감정평가사에게 의뢰합니다.
이 과정을 거쳐 조합원마다의 분담금이 결정됩니다.
조합원 분양 신청
사업시행계획인가 고시일로부터 120일 이내 조합원에게 분양 신청을 통지합니다. 종전 가격 및 분담금
추산액, 분양 신청 기간을 알리게 되는데 
조합원분들은 통지 이후 분양 신청하고 진행하게 됩니다.
분양 신청 기간에 분양신청을 하지 않으면 조합원의 지위가 상실되므로 주의해야 합니다.
4. 관리처분인가 ~ 착공
관리처분계획인가
위의 내용을 바탕으로 관리처분 인가를 득하는 단계인데요. 관리처분계획은 구체적인 철거, 건설, 분양
계획을 수립하게 됩니다.
감정가액과 조합원의 분양 가액이 산출되고 각자의 분담금도 명확해지는 단계에요!
이주 및 철거
기존 거주자는 이주하게 되고 철거가 진행된 후 보상이 이뤄집니다.
5. 일반분양 ~ 이전고시 및 청산
착공, 입주, 분양 처분의 고시
이후 착공과 준공이 완료되면 공사 완료 고시를 하고 소유권 이전을 하게 됩니다. 조합원에게 분양한 후
남은 초과분에 대해 규정에 따라 일반 분양하게 됩니다.
조합 해산 및 청산
소유권 이전 고시 후 조합을 해산하고 남은 이득이 있다면 청산하여 돌려주고, 부족하면 추가 분담금을
분배하고 청산 및 해산이 완료됩니다.
여기까지 재개발 사업 절차에 대해 간략하게 살펴보았습니다.
재개발 사업 절차가 정말 다양하고 길게 진행되는 만큼, 총회 원스탑에서는
정비사업 총회의 모든 과정에 대해 컨설팅을 진행해 드리고 있어요!
각 단계에서 조합원의 동의가 필요하지만 확보하기 어려운 동의율은 총회원스탑의 전자투표를
활용해 보시면 실증특례 업체로 지정된 만큼 재난 상황이 아니어도 별도의 시군 구청 허가 없이도
전자투표를 사용할 수 있습니다! (●’◡’●)
