서울 첫 생활형숙박시설 용도변경 가능성: 마곡 롯데캐슬 르웨스트 사례

안녕하세요, 성공적인 집회의 모든 것, 총회원스탑입니다.
오늘은 서울에서 처음으로 생활형숙박시설 용도변경 가능성이 점쳐지고 있는 흥미로운 사례를 소개해드리려 합니다.

바로 마곡 롯데캐슬 르웨스트의 이야기입니다. 서울시의 첫 생숙 용도변경 건물로 점쳐지고 있는 마곡 롯데캐슬 르웨스트의 진행상황과 의미, 그리고 빠른 용도변경 진행을 위한 방법을 설명드릴게요!

 

1. 생활형숙박시설이란?

생활형숙박시설은 관광진흥법에 따라 설치된 숙박시설로, 30일 이상 장기투숙이 가능한 시설을 말합니다. 이는 호텔과 유사한 형태로 운영되지만, 실제로는 주거 목적으로 많이 사용되어 왔습니다.

그러나 2021년 5월, 갑작스러운 건축법 개정으로 인하여 생활형숙박시설을 주거용으로 활용하는 것이 범법이 되고 말았습니다.

1. 2021년 5월 건축법 시행령 개정 (제3조의 4 및 별표1 제15호 가목):
   • 생활형숙박시설을 본래 용도인 ‘숙박용’으로만 사용하도록 제한
   • 주거 목적으로 사용할 경우 매년 시가표준액의 10%에 해당하는 이행강제금 부과

출처: 시장경제 (https://www.meconomynews.com)

이 개정으로 인해 기존 생활형숙박시설은 다음과 같은 심각한 문제에 직면하게 되었습니다:

1. 거주 불가: 실제 주거용으로 사용 중이던 입주자들이 더 이상 거주할 수 없게 되었습니다.
2. 막대한 벌금: 계속 거주할 경우 매년 시가표준액의 10%라는 큰 금액의 이행강제금을 내야 합니다.
3. 재산가치 하락: 주거 목적으로 사용할 수 없게 되면서 재산 가치가 크게 하락했습니다.
4. 대출 상환 압박: 주택담보대출을 받은 경우, 대출금 상환 압박이 커졌습니다.

이러한 급격한 법적 변화로 인해 생활형숙박시설의 오피스텔 등 주거시설로의 용도변경에 대한 요구가 급증하게 되었습니다. 입주자들은 거주권 보장과 재산권 보호를 위해 용도변경을 강력히 요구하고 있으며, 정부와 지자체도 이 문제의 심각성을 인식하고 해결책 마련에 나서고 있습니다.

이런 배경 하에, 마곡 롯데캐슬 르웨스트의 용도변경 사례는 다른 생활형숙박시설들에게 중요한 선례가 될 것으로 예상됩니다. 이 사례를 통해 용도변경 과정의 구체적인 절차, 고려사항, 그리고 향후 과제 등을 살펴볼 수 있을 것입니다.

2. 서울시 생활형숙박시설 용도변경? 마곡 롯데캐슬 르웨스트 사례 분석

2.1 마곡 롯데캐슬 르웨스트 소개 및 지구단위계획 변경 내용

마곡 롯데캐슬 르웨스트는 해당 지구 내에 위치한 867호실 규모의 대형 생활형숙박시설입니다. 2021년 분양을 시작하여 현재 준공을 앞둔 상태입니다. 이 시설은 마곡 지구의 특성을 반영하여 첨단 기술과 편의성을 갖춘 주거 공간으로 설계되었습니다.

서울시는 2024년 8월 20일, 제3차 도시·건축공동위원회 수권소위원회에서 마곡 도시개발사업지의 지구단위계획 변경안을 수정 가결했습니다. 주요 변경 내용은 다음과 같습니다:

1. 건축물 용도 변경: 생활형 숙박시설에서 오피스텔로 변경 가능하도록 허용
2. 주차장 비율 완화: 전체 호실의 120%에서 110%로 완화

이러한 변경은 실제 주거 용도로 사용되고 있는 시설의 현실을 반영한 것으로, 입주민들의 권리 보호와 함께 도시 관리의 효율성을 높이는 데 기여할 것으로 예상됩니다.

 

2.2 용도변경의 법적 근거

용도변경은 「건축법」 제19조 및 같은 법 시행령 제14조에 따라 진행됩니다. 구체적으로, 건축법 제19조는 건축물의 용도변경에 대한 기본 원칙을 규정하고 있으며, 시행령 제14조는 용도변경의 절차와 기준을 상세히 명시하고 있습니다.

또한, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획 변경 절차를 거쳐야 합니다. 지구단위계획은 해당 지역의 토지 이용과 건축물의 용도 등을 종합적으로 관리하는 계획으로, 이의 변경은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 최종 결정됩니다.

 

3. 용도변경 절차 및 고려사항

3.1 용도변경 신청 절차

용도변경 절차는 다음과 같이 진행됩니다:

1. 입주자 동의 확보: 전체 입주자의 동의가 필요합니다. 이는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 근거하며, 일반적으로 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의가 필요합니다.
2. 건축물 현황 조사: 오피스텔 기준에 맞는지 확인합니다. 이는 「건축법 시행령」 별표 1에 명시된 오피스텔의 기준을 충족해야 합니다.
3. 용도변경 신청: 관할 구청에 용도변경 신청서를 제출합니다. 이때 필요한 서류는 「건축법 시행규칙」 제12조의2에 명시되어 있습니다.
4. 심의 및 승인: 구청의 심의를 거쳐 최종 승인을 받습니다. 심의 과정에서는 건축위원회의 검토가 이루어질 수 있습니다.

3.2 구조변경 및 시설기준 충족

오피스텔 기준에 맞춰 구조 변경이 필요할 수 있습니다. 주요 고려사항은 다음과 같습니다:

• 욕실 및 주방 시설 기준: 「건축법 시행령」 별표 1에 따라 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 주방 시설을 갖추어야 합니다.
• 방음 및 단열 기준: 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 소음 방지 및 열손실 방지 기준을 충족해야 합니다.
• 소방 안전 시설 기준: 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」에 따른 소방시설을 갖추어야 합니다.

이러한 구조변경은 상당한 비용이 소요될 수 있으므로, 사전에 철저한 조사와 계획이 필요합니다.

3.3 주차장 확보 방안

주차장 비율이 완화되었지만, 여전히 110%의 주차공간을 확보해야 합니다. 마곡 롯데캐슬 르웨스트의 경우, 인근에 개발한 주차공간을 활용하는 방안을 마련했습니다. 이는 「주차장법」 제19조의13에 근거한 ‘부설주차장의 설치에 관한 특례’를 적용한 것으로 볼 수 있습니다.

다른 방안으로는 기계식 주차장 설치, 인근 공영주차장과의 협약 등이 고려될 수 있습니다. 각 방안의 장단점을 비교해보면:

1. 기계식 주차장: 공간 효율성이 높지만, 초기 설치비용과 유지보수 비용이 높습니다.
2. 인근 주차장 활용: 추가 건설 비용이 들지 않지만, 장기적인 이용 가능성에 대한 불확실성이 있습니다.
3. 공영주차장 협약: 안정적인 주차 공간 확보가 가능하지만, 지자체와의 협의가 필요하고 이용료 부담이 있을 수 있습니다.

 

3.4 공공기여 방안

용도변경으로 인한 가치 상승분에 대해 공공기여가 필요합니다. 이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 근거합니다. 감정평가를 통해 상승된 가치를 산정하고, 이에 대한 적절한 공공기여 방안을 제시해야 합니다.

4. 용도변경으로 인한 세금과 관리비 절감 기대

재산세, 종합부동산세 등의 세금 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다. 생활형숙박시설은 주거용 건물에 비해 높은 세율이 적용되므로, 오피스텔로 전환 시 세금 부담이 경감될 수 있습니다.

다만, 오피스텔로 변경 시 관리비 구조가 달라질 수 있어 이에 대한 검토가 필요합니다. 예를 들어, 일부 공용 서비스(예: 청소, 경비)의 운영 방식이 변경될 수 있으며, 이에 따라 관리비 구성이 달라질 수 있습니다.

세금 및 관리비 변화를 구체적으로 살펴보면:

1. 재산세: 주거용 건물로 분류되어 세율이 낮아질 수 있습니다.
2. 종합부동산세: 주택 수에 포함되어 과세될 수 있으나, 1세대 1주택의 경우 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 관리비: 일반 관리비는 비슷한 수준이나, 부대시설 운영비 등이 달라질 수 있습니다.

 

5. 전국 생활형숙박시설 현황 및 과제

전국적으로 약 8만 6920가구의 생활형숙박시설이 있으나, 오피스텔로 용도 변경을 완료한 곳은 1.17%에 불과한 실정입니다. 이는 다음과 같은 지역별 분포를 보입니다:

생활형숙박시설의 용도변경이 더딘 이유는 다음과 같은 장애요인들 때문입니다:

1. 전체 수분양자의 동의 필요: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의가 필요합니다. 이는 상당히 높은 기준으로, 합의 도출이 어려울 수 있습니다.
2. 건축물 구조 변경에 따른 비용 부담: 오피스텔 기준에 맞추기 위한 구조 변경 비용이 상당할 수 있습니다. 예를 들어, 방음 시설 보강, 주방 시설 개선 등에 드는 비용은 호당 수백만 원에 이를 수 있습니다.
3. 복잡한 행정 절차: 용도변경 신청부터 승인까지의 과정이 복잡하고 시간이 오래 걸립니다. 특히 지구단위계획 변경이 필요한 경우, 절차가 더욱 복잡해집니다.
4. 공공기여에 대한 부담: 용도변경으로 인한 가치 상승분에 대해 일정 비율의 공공기여가 필요합니다. 이는 수분양자들에게 추가적인 경제적 부담으로 작용할 수 있습니다.
5. 주차장 확보의 어려움: 오피스텔 기준에 맞는 주차 공간 확보가 어려운 경우가 많습니다. 특히 도심 지역에서는 이 문제가 더욱 두드러집니다.

6. 효과적인 용도변경을 위한 총회원스탑

1. 입주자 간 소통 강화: 온라인 플랫폼 활용, 정기적인 설명회 개최 등
2. 전문가 자문 활용: 법률, 건축, 세무, 부동산, 도시계획 전문가 풀 구성
3. 단계적 접근 전략: 현황 파악, 기본 계획 수립, 행정 절차 진행, 공사 및 사후 관리 등 단계별 접근
4. 온라인 총회 및 전자투표 활용: 총회원스탑 서비스 활용

생활형숙박시설의 용도변경을 위해서는 구성원의 동의가 필수적입니다.
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따르면, 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의가 필요합니다. 이러한 동의를 확보하기 위해서는 집회가 필요하며, 이를 가장 효율적으로 진행할 수 있는 방법이 바로 총회원스탑 서비스입니다.

총회원스탑은 온라인 총회 및 전자투표 시스템을 제공하는 서비스로, 다음과 같은 장점을 제공합니다:

• 높은 참여율: 시간과 장소에 구애받지 않고 참여할 수 있어, 더 많은 구성원의 의견을 수렴할 수 있습니다.
• 신속한 의사결정: 복잡한 용도변경 과정에서 발생하는 다양한 의사결정을 신속하게 진행할 수 있습니다.
• 투명성 확보: 모든 과정이 기록되고 공유되어 의사결정의 투명성을 보장합니다.
• 비용 절감: 오프라인 총회에 비해 장소 대여, 인쇄물 제작 등의 비용을 절감할 수 있습니다.
• 자료 공유의 용이성: 용도변경에 관한 복잡한 정보와 자료를 쉽게 공유하고 설명할 수 있습니다.

총회원스탑 서비스를 활용하면, 용도변경 과정에서 필요한 다양한 동의 절차(예: 용도변경 추진 동의, 설계 변경 동의, 공사 업체 선정 등)를 효율적으로 진행할 수 있습니다.

마곡 롯데캐슬 르웨스트의 사례는 서울시 내 생활형숙박시설의 오피스텔 전환에 대한 중요한 선례가 될 것입니다. 이를 통해 주거 안정성 향상, 세금 부담 경감, 도시계획의 실효성 제고 등의 효과가 기대됩니다.

이 과정에서 가장 중요한 것은 구성원들의 동의와 참여입니다. 총회원스탑과 같은 온라인 총회 및 전자투표 시스템의 활용은 이러한 동의 과정을 크게 효율화할 수 있습니다. 이를 통해 더 많은 입주자의 의견을 수렴하고, 신속하고 투명한 의사결정을 이끌어낼 수 있을 것입니다.

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