집합건물법 용어 가이드북: 구분소유와 관리단집회

상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 집합건물 관계자라면 꼭 알아두어야 할 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률], 그러나 집합건물법 용어부터 막막하신 분들을 위해 준했씁니다.

 구분소유, 관리단 집회, 관리인 선임 등 핵심 용어들을 자세히 설명하고, 효과적인 관리단 집회 개최 방법까지 확인해보세요.

 

1. 집합건물법 용어: 집합건물의 기본 개념

1.1 구분소유의 정의

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제1조에 따르면, ‘구분소유’란 1동의 건물 중 구조상 여러 개의 부분이 독립한 건물로 사용될 때, 그 각 부분을 의미합니다. 이는 집합건물의 핵심 개념으로, 하나의 건물 내에서 여러 소유자가 각자의 공간을 독립적으로 소유하고 사용할 수 있음을 법적으로 인정하는 것입니다.

그리고 구분소유에 대해 권리를 가진 자를 ‘구분소유자’라고 합니다. 구분소유자는 자신의 전유부분에 대해 독립적인 소유권을 행사할 수 있으며, 동시에 공용부분에 대해서는 다른 구분소유자들과 공동으로 권리와 의무를 갖습니다.

1.2 전유부분과 공용부분의 구분

1.2.1 전유부분의 정의

‘전유부분’은 구분소유권의 목적이 되는 건물 부분을 뜻합니다. 이는 각 구분소유자가 독립적으로 소유하고 사용할 수 있는 공간을 말합니다. 예를 들어, 아파트에서 각 세대의 내부 공간이나 상가건물에서 각 점포의 공간이 전유부분에 해당합니다.

1.2.2 공용부분의 정의 및 특징

집합건물법 제3조에 따르면, ‘공용부분’은 구분소유권의 목적으로 할 수 없으며, 구분소유자 전원 또는 일부가 함께 사용하는 공간을 의미합니다. 예를 들어, 건물의 엘리베이터, 계단, 로비, 주차장 등이 공용부분에 해당합니다.

공용부분의 주요 특징은 다음과 같습니다:

1. 모든 구분소유자가 공동으로 사용할 권리를 가집니다.
2. 구분소유자들이 공동으로 유지, 관리, 보수의 책임을 집니다.
3. 공용부분의 변경이나 대규모 수리는 관리단 집회의 결의가 필요합니다.

1.3 구분소유와 공용부분의 관리 중요성

구분소유 건물에서는 전유부분과 공용부분의 조화로운 관리가 매우 중요합니다. 전유부분은 각 소유자의 책임 하에 관리되지만, 공용부분은 모든 구분소유자가 공동으로 관리해야 합니다. 이를 위해 법은 ‘관리단’이라는 조직의 구성을 규정하고 있습니다.

2. 관리단의 구성과 역할

2.1 관리단의 자동 설립

집합건물법 제23조에 따르면, ‘관리단’은 구분소유자 전원으로 구성되며, 별도의 설립 절차 없이 자동으로 설립됩니다. 이는 집합건물의 효율적인 관리를 위해 법이 정한 중요한 규정입니다.

 

2.1.1 관리단 자동 설립의 의의

관리단의 자동 설립은 다음과 같은 의의를 갖습니다:

1. 신속한 의사결정 체계 구축: 건물 완공과 동시에 관리 체계가 갖춰집니다.
2. 법적 책임과 권한의 명확화: 구분소유자들의 공동 책임과 권한이 자동으로 부여됩니다.
3. 분쟁 예방: 관리에 대한 기본적인 틀을 제공하여 소유자 간 분쟁을 예방합니다.

2.2 관리단의 주요 기능

관리단의 주요 기능은 다음과 같습니다:

1. 공용부분의 관리와 변경에 관한 의사결정
2. 관리비용의 결정 및 징수
3. 관리인의 선임 및 감독
4. 규약의 설정, 변경, 폐지
5. 건물의 대수선이나 재건축에 관한 결정

이러한 기능을 수행하기 위해 관리단은 정기적으로 집회를 개최하고, 중요 사항에 대해 투표를 통해 결정합니다.

 

3. 관리인의 역할과 선임 과정

3.1 관리인의 법적 지위와 역할

집합건물법 제25조에 따르면, 관리인은 관리단의 대표자로서 중요한 역할을 수행합니다. 주요 역할은 다음과 같습니다:

1. 공용부분의 보존, 관리 및 변경을 위한 행위
2. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구하고 수령하는 행위
3. 관리단의 사무 집행을 위한 재판상 또는 재판 외의 행위
4. 관리단 집회의 결의를 집행하는 행위
5. 규약에 의하여 관리인에게 위임된 사항

3.2 관리인 선임의 법적 요건

또한, 집합건물법 제24조에 따르면, 구분소유자가 10인 이상인 경우 반드시 관리인을 선임해야 합니다. 이는 효율적인 건물 관리를 위한 법적 요구사항입니다.

3.2.1 관리인의 자격

관리인은 반드시 해당 건물의 구분소유자일 필요는 없습니다. 전문성을 갖춘 외부인을 관리인으로 선임할 수 있어, 보다 효율적인 건물 관리가 가능합니다.

3.3 관리인 선임 절차

관리인을 선임하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다:

1. 관리단 집회 소집: 구분소유자의 1/5 이상의 동의로 소집
2. 의결정족수 충족: 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 찬성 필요
3. 투표 진행: 서면결의서, 현장투표, 전자투표 등의 방법 활용
4. 결과 공표 및 등기: 선임된 관리인에 대한 정보를 공표하고 필요시 등기

 

4. 힐스테이트 동인 센트럴 오피스텔 관리인 선임 성공 사례

총회원스탑이 정말 관리단 집회 성료에 도움이 될까요?

대구에 위치한 힐스테이트 동인 센트럴 오피스텔은 관리단 개최 단계에서부터 어려움을 겪고 있었습니다.
특히, 관리인이 부재할 뿐만 아니라 구분소유자 연락처 확보 자체가 어려워 개최에 엄두를 못 내고 있는 상황에서 총회원스탑을 문의를 주셨습니다.

1. 신속한 의결정족수 달성: 전자투표 도입으로 빠른 시간 내 필요 동의율 확보
2. 높은 참여율 달성: 다양한 투표 방식으로 구분소유자들의 적극적 참여 유도
3. 투명성 확보: 전자투표 시스템을 통한 실시간 투표 현황 파악 및 공정성 제고

같은 성과와 함께 불가능하게 보였던 관리단 집회를 성료할 수 있었습니다.

(☞ 힐스테이트 동인 센트럴 오피스텔 관리인 선임 사례 자세히 보기)

5. 성공적인 관리단 집회의 모든 것, 총회원스탑

총회원스탑의 전자투표 시스템은 관리단 집회의 효율성을 획기적으로 높여줍니다.

1. 언제 어디서나 투표 가능: 구분소유자는 본인 확인 후 시간과 장소에 구애받지 않고 빠르게 투표할 수 있습니다.
2. 실시간 투표 현황 파악: 관리자는 투표 진행 상황을 실시간으로 모니터링할 수 있어 효과적인 관리가 가능합니다.
3. 맞춤형 투표 독려: 미참여자에게 원하는 시간에 투표 독려 메시지를 보낼 수 있어 참여율을 높일 수 있습니다.

이러한 장점들로 인해, 본인 확인이 어렵고 참여율이 낮은 기존 서면 결의서 방식의 단점을 극복할 수 있습니다. 총회원스탑의 전자투표 시스템을 활용하면, 관리단 집회의 성공적인 개최와 의사 결정이 훨씬 수월해집니다.